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2017-04-12 12:08

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【特别声明】本订阅号中所涉及的证券研究信息由

1.1、楼市调控与金融严监管下的房企现状

房地产市场格局较以往出现了较大的变化,传统开发业务的增长可能会面临更大的压力,以开发销售为主要退出渠道的房企未来将面临较大的冲击。

新格局下,房企信用资质分化

相对而言,大型房企由于其综合实力较强,自身融资渠道较多,大中型房企仍然能凭借其规模优势获得资金成本较低的融资,大中型房企尤其是大型房企开启了ABN、CMBS,供应链ABS等多种资产证券化的融资模式。

1.3.3、其他风险点

津滨发展,相关公告显示,2017年末,土地储备仅为3块,约为30万平方米的地块,2017年出现营业亏损,2017年整体的现金流处于收缩状态。

我国房地产开发企业已有9万多家,但最新的相关数据显示土地开发资源加速向龙头企业聚集。无论是当前的销售面积、销售金额,还是作为核心生产资料的土地资源都在急速聚集。

有不考虑投入产出比的中东富豪作为后盾,曼城和巴黎在转会市场上几乎是为所欲为,凡是能摆上“货架”的球员,就没有这两家买不起的,内马尔的2.2亿欧转会费,曼城的2亿英镑首发后防线都是都是金钱堆砌出的标杆。

行业变局之下,部分小房企自身的业务结构单一,过往以传统的房地产开发业务为主,当前对于行业资源获取能力受限,在当前受到的负面冲击较大,主要表现为土地储备的减少,发展空间收缩。部分中小房企并未及时公布其土地储备,因此在这里不做具体的比较分析,仅列示几个发行人的相关的土地储备以及经营状况情况。

1、房企信用分化新格局

昨晚罗马城在狂欢中送走巴萨,因为他们做到了以弱胜强,多年来第一次打进欧冠四强,四强对于皇马、拜仁、巴萨这些球队来说是家常便饭,但对于曼城和巴黎来说却是远在天边,曼城过去10年只有1次打进欧冠四强,巴黎更是一次都没有,他们不能将遇到强敌当做借口了,因为罗马、摩纳哥、多特和马竞这些账面实力远不如他们的球队也打进过四强,马竞和多特更是进入过决赛。对于曼城和巴黎而言,夺得欧冠决赛就是最大的目标,为此甚至不惜血本投入。很多球迷会以切尔西为例子,认为土豪球队只要持续投入总有回报,实际上切尔西夺冠的2012年已经不是巅峰蓝军,阿布在他最舍得投入的那些赛季并没有如愿得到欧冠冠军。

在楼市调控以及金融严监管的大背景下,2017年房企的销售增速回落,整体的资金端收紧,从债券发行以及偿付来看,当前的债券市场到期偿付压力逐步增大,房企整体上处于承压期。

金融严监管的大背景下,“穿透式”的资金监管要求使得很多原有融资模式受限制,整体的资金端收紧。从2017年的下半年开始,房地产开发资金来源整体出现下降,其中来自国内银行贷款以及来自国内非银行金融机构的贷款下滑速度较快。

1) 小房企主要是发展空间收缩的压力。

1)由于房企具有项目驱动的特点,中小房企土地开发资源不足,难以通过项目拿到资金,债务腾挪的空间小。由于前期土地储备不足,面临销售下滑、营业亏损、甚至整体现金流收缩多带来的生产困境。

1.2.1、土地开发资源向发房企集中

我国各类房地产开发企业已有9万多家,但最新的相关数据显示资源加速向龙头企业聚集,无论是当前的销售面积、销售金额,还是作为核心生产资料的土地资源的集中度都在提高,凸显出中小房企的发展空间被挤占。

房企行业当期处于行业整体承压,行业内大小分化的格局。在这种格局下,风险点也出现了分化:

销售面积同样集中度加快提升,在这里我们可以看到销售面积的集中度略低于销售金额,2017年房企销售面积CR50=27.56%。房地产的开发运营以项目为导向,拿地资源集中度提高是先行指标;结合上文分析的拿地集中度数据,未来销售面积以及销售金额的集中度将进一步提高。

1.3.1、部分中小房企发行人发展空间收缩

2018年我国房地产政策仍将以坚持“房住不炒”定位,继续实行差别化调控,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度为主线。

3) 此外实际控制人负面信息所引发的信用风险仍是防控要点之一。

冠城大通(600067,股吧),相关公告显示:2016年末,土地储备仅剩一块15.95万平方米的住宅用地,较2015年减少76.39%。2017年,公司房地产业务实现合同销售面积21.34万平方米,同比减少38.70%;合同销售额37.40亿元,同比减少14.71%。虽然,2017年有新增土地储备,约为22万平方米,但2017年整体的现金流处于收缩状态。

1.2.2、销售面积、销售金额向大房企集中

2) 大型房企可以通过多元化的筹融资解决债务问题。但部分过于依赖筹资活动现金流支撑的企业,将面临再融资压力。

2018年我国房地产政策仍将以坚持“房住不炒”定位,继续实行差别化调控,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度为主线。房地产市场格局较以往出现了较大的变化,传统开发业务的增长面临较大的压力,主要来表现为销售面积、销售金额的回落。

行业集中度提高、行业大小分化

从债券市场到期额度来看,从2018年开始,房企将面临持续的较大规模的债券到期,随着债券市场发行量的收缩,以及当前再融资成本的上升,以及短期内我们看不到监管的放松,信用债的偿付压力将逐步增大。

这里我们引用剔除预收账款的资产负债率作为房企的负债率,货币资金处于短期有息债务作为短期债务偿还能力的衡量指标进行比较,以下列示的主要是负债率高于80%的发行人,可见部分大型房企如恒大、绿地、融创、泰禾的负债率较高,且短期债务覆盖倍数较低。

2018年3月30日,杭州钱江世纪城核心区M-04地块的拍卖持续12个小时,各房企举牌出价499轮,最终由竞买人保利地产(600048,股吧)以总价100多亿元竞得。对该地块的激烈竞争一方面体现出土地资源的获取对于房地产开发企业的重要性,另一方面体现出土地资源在向大型房企集中。相关数据显示,前50强房企拿地面积的集中度不断提高,从2014年的19.84%,上升到2017年的65.56%。这意味着,新供应的土地开发资源绝大部分由行业龙头企业获得,而剩下的34.44%的资源由市场中几万家房地产企业所争夺。

如今,曼城和巴黎面临困难选择,钱投入了这么多,但欧冠还是遥遥无期,市场上能买的人几乎都买了,除了梅西之外,世界上好的球员几乎都被收入囊中,但是还是没有欧冠,这意味着欧冠不仅仅是钱的问题。

正如我们在《2018年信用风险防控要点》(这是个链接,可以点入)所指出,预计2018年民营企业实际控制人风险频出,房地产行业要防控实际控制人负面信息所引发企业信用风险的抬升,尤其是市场融资依赖实际控制人背书的民营房企。

楼市调控、金融严监管,叠加当前房企资源集中度不断提高的大背景下,大型房企与中小房企所面临的信用风险来源出现了分化:

凤凰股份,相关公告显示,2017年末,土地储备仅剩1块,约为18.11万平方米的地块,账面价值仅为9.56亿元。2017年销售下滑,营业亏损,此外,2017年无新增的融资,融资活动净流出9.34亿元。整体的现金流处于收缩状态。

或许有些球迷会说投钱不一定行,但不投钱肯定不行,但就算是中东土豪,不计代价投入的背后也有一个底线,一旦超过这个底线他们还会继续像曼城和巴黎砸钱吗?或许只有时间能给我们答案了。 返回搜狐,查看更多

房地产开发行业的集中度进一步提升,是行业发展到一定阶段的结果,从销售端来看也是如此,前50强房企的销售金额几乎能占“半壁江山”。下图显示,2017年房企销售金额 CR50= 45.79%、CR100= 55.52%、CR200= 62.14%。

1.2、行业集中度加强,大小分化

1.3、新格局下,信用资质的分化

1.3.2、部分大中型地产发行人高负债运营,短期债务覆盖能力较弱

但过于依赖筹资的模式使得部分大型房企的负债压力过重,例如泰禾近几年急速扩张集团近几年主要依赖筹资活动现金流支撑,需要关注其未来整体的资金流状况。